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HDRI와 DSR, DTI, LTV

by 레드기린 2024. 5. 14.

HDRI와 DSR

HDRI 가계부실위험지수는 가구의 소득 흐름은 물론 실물 및 금융 자산까지 종합적으로 고려해 가계부채의 부실위험을 평가하는 지표입니다. 가계의 채무상환능력을 자산 측면에서 평가하는 부채/ 자산비율 DTA와 소득 측면에서 평가하는 원리금 상환비율 DSR을 결합해 산출한 지수로 가계부실위험지수는 가구의 원리금상환비율과 부채/ 자산비율이 각각 40, 100% 일 때 100의 값을 갖도록 설정되어 있습니다. 동 지수가 100을 초과하는 가구를 위험가구로 분류하는데 위험가구는 자산 측면에서 취약한 고 부채/자산비율가구와 자산 및 소득 측면에서 모두 취약한 고위험가구, 소득 측면에서 취약한 고 DSR가구로 구분할 수 있습니다. 고위험 및 위험 가구는 가구의 채무상환능력 취약성 정도를 평가하기 위한 것입니다. 이들 가구가 당장 임계상황에 직면한 것, 채무상황 불이행을 의미하지 않습니다. 총부채원리금상환비율은 차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표입니다. 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 산출됩니다. 대출에는 신용대출과 마이너스통장, 자동차할부금융과 전세자금대출 등이 모두 포함됩니다. 주택담보대출을 포함한 모든 대출의 원금상환액을 포함하는데 유사한 개념인 총부채상환비율과 비교하면 총부채상환비율은 원금상환액 중 주택담보대출 원금상환액만 포함한다는 점에서 차이가 있습니다. 대한민국 감독당국 및 정부는 2018년 하반기부터 차주의 부채상환능력을 더욱 포괄적으로 판단할 수 있는 DSR을 금융기관의 여신심사 과정에서 활용하도록 하는 방안을 발표한 이후에 DSR 규제 적용범위를 지속적으로 확대하였습니다.

DTI

총부채상환비율은 주택담보대출 차주의 원리금상환능력을 감안해 주택담보대출 한도를 설정하기 위해 도입된 규제 비율로 담보인정비율 DTI(Debt to income ratio) 규제 강화의 후속조치로 대한민국은 2005년 8월에 도입되었습니다. 차주의 소득수준과 관계없이 주택가격에 비례하여 주택담보대출 한도가 결정되는 담보인정비율 규제의 문제점을 보완하고자 도입한 것입니다. 은행업 감독규정에서는 동비율을 총부채상환비율 = 해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자상환액 / 연소득 X 100 방식으로 산정하도록 하고 있습니다. 특히 주택자금 수요 축소 및 과도한 가계부채의 증가 억제 등을 위해 총부채상환비율을 특정 수준 이내로 제한하기도 합니다. 총부채상환비율은 통화신용정책과 상호 보완적인 관계를 가지고 있습니다. 담보인정비율과 함께 대표적인 거시건전성 정책의 수단입니다. 예를 들어 저 금리 하에서 주택가격 상승세가 확대될 경우 담보인정비율 및 총부채상환비율 규제를 강화합니다. 주택담보대출 한도가 축소되어 주택시장 과열을 억제하는 효과를 기대할 수 있습니다. 대한민국 감독당국 및 정부는 가계부채 연착륙 및 주택시장 안정화를 위해서 2017년 중 총부채상환비율과 담보인정비율 DTI 규제를 강화했습니다.

LTV

담보인정비율은 자산의 담보가치에 대한 대출 비율을 의미합니다. 대한민국 은행업 감독업무 시행세칙에서는 주택담보대출의 담보인정비율 산정방식을 다음과 같이 제시하고 있습니다. 담보인정비율은 선순위채권 + 주택담보대출 + 최우선변제 소액임차보증금 및 임차보증금 / 담보가치 X 100 입니다. 여기서 담보가치는 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가액과 국세청 기준시가, KB부동산 시세의 일반거래가격 중 금융기관 자율과 한국감정원의 호별 및 층별 격차율 지수로 산정한 가격 중 선택하여 적용합니다. 대한민국에서는 주택가격에 대한 대출 비율로 많이 알려져 있습니다. 예를 들어 아파트 감정가격이 5억 원 일 때, 담보인정비율이 70%이면 금융기관으로부터 3억 5천만 원의 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 담보인정비율 규제는 은행권 중심으로 내규에 반영하여 자율적으로 시행해 오다가 주택가격 안정화, 금융기관의 경영 안정성 유지 등을 위한 주택담보대출 규모의 관리 필요성이 제기되면서 감독규제 수단으로 도입되었습니다. 금융기관은 차주의 부채상환능력과 담보인정비율을 나타내는 총부채상환비율을 함께 고려하여 대출규모를 결정하고 최근에는 부동산경기 조절 및 가계부채 증가 억제 등 거시건전성정책 수단으로 활용되고 있습니다. 지역별, 금융기관별로 세분화하여 차등 적용되고 있습니다.